전세사기를 당했다는 사실을 알게 된 순간, 무엇부터 해야 할지 모르겠다는 분들이 대부분입니다. 머릿속에서 수십 가지 생각이 동시에 떠오르고, 어떤 것이 먼저인지 판단조차 되지 않습니다. 전화해야 할 곳도 많고, 제출해야 할 서류도 많고, 기한도 있다는 말을 들으면 공황 상태에 빠집니다. 그 혼란을 이해합니다.
하지만 이렇게 생각해보십시오. 보증금을 돌려받는 데 성공한 사람들은 대부분 하나의 공통점이 있습니다. 초기에 빠르고 체계적으로 움직였다는 것입니다. 30일이라는 시간 안에 해야 할 일들이 있습니다. 그리고 그 30일 중 첫 7일이 가장 중요합니다. 이 글은 전세보증금 돌려받는 방법을 30일 단위로 구체적으로 안내합니다. 지금 이 순간부터 시작하십시오.
Day 1~7: 즉시 해야 할 긴급 조치 목록
Day 1~3: 임차권등기·증거 확보·기관 상담 예약
전세사기 구제 방법의 첫 단계는 현재 상황을 법적으로 '고정'하는 것입니다. 이사를 나가기 전이라면, 혹은 이미 나왔다면 상황이 달라지지만, 가장 먼저 해야 할 일은 임차권등기명령 신청입니다.
Day 1: 임차권등기명령 신청. 임차권등기명령이란, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 당신이 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법적 장치입니다. 관할 법원에 신청하면 됩니다. 신청 비용은 수만 원 수준이며 인지대와 우편료 정도입니다. 준비 서류는 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록등본, 확정일자 확인서 사본입니다. 전입신고가 되어 있는지 먼저 확인하십시오.
Day 2: 디지털 증거 확보. 집주인과의 대화 내용이 담긴 카카오톡, 문자, 통화 녹음을 모두 백업하십시오. 계약서, 영수증, 이체 내역도 스캔하거나 사진을 찍어두십시오. 등기부등본은 피해 인지 시점의 것을 반드시 뽑아두십시오. 이후 등기부등본이 변경될 수 있기 때문입니다. 스마트폰 저장과 함께 외장하드 또는 클라우드에 복사하십시오.
Day 3: 전세피해지원센터 상담 예약. 전세피해지원센터(1533-8119)에 전화해 상담 예약을 잡으십시오. 상담 전에 현재 상황을 간단히 메모해두면 상담 시간을 효율적으로 쓸 수 있습니다. 전세사기 구제 신청을 위한 피해자 인정 신청 절차도 이 상담에서 안내받을 수 있습니다.
Day 4~7: 내용증명 발송과 고소장 준비 시작
Day 4: 내용증명 발송. 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 우체국에서 발송하거나 인터넷 우체국(ipost.epost.go.kr)을 통해 온라인으로도 보낼 수 있습니다. 발송 기록이 나중에 민사소송이나 형사 고소 시 중요한 증거가 됩니다. 내용증명에는 계약 내용, 보증금 금액, 반환 요구 기한(보통 7~14일)을 명시합니다.
Day 5: 대한법률구조공단 연락. 법률구조공단(132) 또는 홈페이지에서 상담 신청을 합니다. 전세사기 피해자 인정 신청과 법률 지원 연계를 함께 요청하십시오. 고소장 작성 지원도 요청할 수 있습니다.
Day 6: 고소장 작성 시작. 집주인을 사기죄 또는 횡령죄로 고소하기 위한 고소장을 작성하기 시작합니다. 혼자 작성이 어렵다면 법률구조공단의 지원을 받으십시오. 고소장에는 피의자 인적사항, 범죄 사실, 증거 목록, 피해 금액이 포함되어야 합니다.
Day 7: 배당요구 종기일 확인. 경매가 이미 시작된 경우 배당요구 종기일을 법원 경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에서 반드시 확인하십시오. 이 날짜까지 배당요구를 신청하지 않으면 경매 배당에서 완전히 배제됩니다. 종기일이 임박했다면 다른 모든 것보다 이것을 먼저 처리하십시오.
⏰ 지금이 골든타임입니다
30일 행동 플랜에서 Day 1~7을 놓치면 회수 가능성이 급격히 낮아집니다. 지금이 플랜을 시작할 수 있는 가장 이른 날입니다
Day 8~21: 법적 절차 진행과 증거 확보
Day 8~14: 고소장 접수 또는 지급명령 신청
Day 8~10: 고소장 접수. 완성된 고소장을 관할 경찰서나 검찰청에 접수합니다. 전세사기 사건은 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행하는 것이 일반적입니다. 고소 접수 시 접수증을 반드시 받아두십시오. 이후 수사 진행 상황은 사건 번호로 조회할 수 있습니다.
Day 11~14: 지급명령 신청 또는 민사소송 준비. 집주인에게 다툼의 여지가 없는 명확한 채무가 있다면 지급명령 신청이 빠릅니다. 지급명령이란 법원이 채무자에게 빚을 갚으라고 명령하는 절차입니다. 통상 소송보다 비용이 적게 들고 시간도 짧습니다. 단, 집주인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 전환됩니다. 이의 가능성이 높다면 처음부터 민사소송을 준비하는 것이 효율적일 수 있습니다.
이 시기에 가압류 신청도 병행하는 것이 좋습니다. 집주인의 다른 재산(부동산, 예금, 차량 등)에 가압류를 걸어두면 나중에 강제집행을 할 때 재산이 이미 처분되어 있는 상황을 막을 수 있습니다. 가압류는 법원에 신청하며 법률구조공단 또는 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.
Day 15~21: 증거 보강과 배당요구 준비
Day 15~17: 피해자 인정 결정 진행 상황 확인. 전세사기 피해자 인정 신청을 한 경우 처리 상황을 확인합니다. 피해자로 인정되면 이후 우선매수권, 공공임대 신청 등의 혜택이 열립니다. 결정이 늦어지고 있다면 전세피해지원센터에 다시 연락해 독촉하십시오.
Day 18~21: 증거 보강과 배당 준비. 수사기관에 추가 증거를 제출하거나 보완 서류를 작성합니다. 경매 배당요구를 아직 하지 않았다면 이 시기 안에 반드시 신청하십시오. 배당요구는 배당요구 종기일 이전에 해야 합니다. 법원 경매계에 직접 방문하거나 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr)을 통해 온라인으로도 신청 가능합니다.
Day 22~30: 보증금 회수 루트 결정과 실행
Day 22~28: 회수 루트(경매 배당·강제집행·보증보험) 선택
30일째에 이르면 보증금 회수 루트가 어느 정도 명확해집니다. 크게 세 가지 경로로 나뉩니다.
경매 배당 루트: 해당 주택이 이미 경매에 넘어갔거나 곧 넘어갈 경우, 배당요구를 통해 경매 낙찰 대금에서 보증금을 회수합니다. 전세 경매 배당순위에 따라 회수 가능 금액이 달라지므로, 배당표 확인과 배당이의 신청 여부를 이 시점에 결정해야 합니다.
강제집행 루트: 법원에서 집주인에게 승소 판결이 나오거나 지급명령이 확정되면 강제집행을 통해 집주인의 재산에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 이미 가압류가 걸려 있다면 실행에 옮기는 것이 수월합니다.
보증보험 루트: 전세보증보험에 가입되어 있다면 HUG 또는 SGI서울보증에 보험금 청구를 합니다. 보험사가 보증금을 먼저 지급하고 집주인에게 구상권을 행사합니다. 단, 보험 가입 요건을 충족하지 못하거나 보험사가 지급을 거부하는 경우 금융감독원 민원을 병행합니다.
Day 29~30: 진행 상황 점검과 전략 수정
30일이 지난 시점에서 각 절차의 진행 상황을 점검합니다. 고소 접수 후 수사 상황, 민사소송 진행 상황, 피해자 인정 여부, 배당 신청 완료 여부를 체크리스트로 확인합니다. 만약 한 가지 루트가 막혔다면 다른 루트로 전환하거나 병행 전략을 재검토합니다.
이 시점에서 법률 지원이 충분하지 않다고 느껴진다면 변호사 선임을 검토하십시오. 전세사기 사건 경험이 풍부한 변호사는 회수 가능성이 있는 루트를 빠르게 식별해줄 수 있습니다. 법률구조공단에서 변호사를 추천받는 것도 방법입니다.
전세사기 선구제 제도도 확인하십시오. 특별법에 따라 피해자가 보증금을 먼저 지원받고 정부가 구상권을 행사하는 선구제 방식도 있습니다. 이 제도의 신청 자격, 신청 방법, 지원 금액 한도는 상황에 따라 달라지므로 전세피해지원센터를 통해 확인하십시오. 3가지 버전 30일 행동 플랜 전체와 날마다 기록하는 워크시트는 전자책 16장과 부록 9에 담겨 있습니다. 상황에 맞는 버전을 선택해 그대로 따라가면 됩니다.
📖 추천 전자책
몰라서 당하지 마세요
전세사기, 처음부터 끝까지
계약 전 체크부터 보증금 회수·고소까지
법적 절차 전체를 혼자 해결하는 실전 가이드
부록 9종 포함 | 2026년 최신판
30일은 짧다면 짧은 시간입니다. 하지만 이 30일 동안 얼마나 체계적으로 움직이느냐가 보증금을 돌려받을 수 있는지를 상당 부분 결정합니다. 혼자 모든 것을 기억하고 판단하려 하지 마십시오. 플랜을 만들고, 체크하고, 진행하십시오. 그것이 당신이 할 수 있는 가장 중요한 일입니다.